Главная | Методика определения рыночной стоимости прав аренды земельного участка

Методика определения рыночной стоимости прав аренды земельного участка

С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.

С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом.

10. Согласования результатов оценок

Он гласит, что рыночная стоимость актива РСоо определяется нынешней сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих чистых доходов I. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.

Зачем это нужно?

Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтированных денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. В целом эти методы можно определить следующим образом. Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Удивительно, но факт! Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом затрат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о конечном результате:

При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Составление отчета об оценивании земли Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы: Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит тысяч долларов.

37.1. Стоимость права аренды арендатора

Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта - источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка, к которому относится объект аренды.

Внешний осмотр сходного объекта необходим только в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта. Количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти. Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта аренды и сходных объектов.

Удивительно, но факт! В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж как метод, дающий наиболее точный результат.

Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом аренды по значениям основных ценообразующих факторов. Требования к корректировке цен сходных объектов 8. Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован.

Удивительно, но факт! Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования. Способ внесения корректировки должен быть обоснован. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан. Выборка, на основе которой должен проводиться корреляционный анализ, должна быть репрезентативной, то есть ее объем должен составлять не менее 10 объектов.

Требования к анализу и обобщению скорректированных ставок арендной платы сходных объектов. Обобщение должно осуществляться посредством расчета средней арифметической, средней взвешенной, моды или медианы скорректированных значений ставок арендной платы сходных объектов.

Проекты по теме:

Выбор способа обобщения должен быть обоснован. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды [5]. Требования к использованию метода, основанного на рекапитализации рыночной стоимости объекта аренды, полученной методом сравнения продаж, включает: Требования к определению рыночной стоимости объекта аренды земельного участка При использовании любого из методов оценки стоимости земельного участка должны соблюдаться требования, указанные в пп.

Требования к определению коэффициента рекапитализации для объекта аренды Коэффициент рекапитализации в целях настоящего Технического задания определяется как показатель, используемый для перевода величины стоимости в доход [6].

Удивительно, но факт! Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.

Удивительно, но факт! Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени капитализированной стоимостью фактической арендной платы.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени капитализированной стоимостью фактической арендной платы. После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене руб. Поэтому рыночная обоснованная величина стоимости выкупа может быть определена как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли.

Что такое право аренды земельного участка?

Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид где — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором; — удельная стоимость реверсии ЗУ; YЗУ — ставка доходности для ЗУ; m — оставшийся срок жизни здания. Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста либо путем прямого прогноза текущей стоимости права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Заключение Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды прав владения и пользования ЗУ, переданных арендатору застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше величина ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью. Сокращение периода экспозиции и необходимость использования ликвидационной стоимости возникает при оценке объектов: Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций , но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них. Таким образом, применение метода капитализации состоит в: Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка; Вычислении коэффициента капитализации; Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.

Удивительно, но факт! Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов.

Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.



Читайте также:

  • Где сделать договор купли продажи на земельный участок
  • Под какой процент банки дают военную ипотеку
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.